期货 手续费 降低李宇嘉:“楼市+信贷”的金融加速器效应仍未弱化

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  针对重点城市房价和地价屡创新高,决策层开始关注泡沫和杠杆风险。同时,期货 手续费 降低4月新增融资数据不及预期,新增人民币贷款和社会融资比3月分别下降60%和68%,M2增速降至12.8%,为2015年6月以来首次低于13%。由此,业内认为,经济初步企稳后,一季度以房地产和基建“期货 手续费 降低双引擎”发力,推动固定资产投资增长,稳定经济的“老办法”要收敛,政策进入“纠偏期”。

  进入二季度,房价暴涨势头未减,部分城市“高烧”,加杠杆、资金“脱实入虚”的态势未改,这与去库存、新型城镇化及防范系统性风险相左。因此,一季度创纪录的信贷(4.61万亿元)投入,及与房地产结合,驱动固定资产投资增长,即“楼市+信贷”的金融加速器效应该弱化了。4月新增居民中长贷4280亿元,环比少增117亿元,在房贷利率创新低之时,是否意味着主动收缩楼市杠杆?

  对于近期决策层的表态,业内解读偏向于过去屡试不爽的“经济企稳=政策相机抉择”的逻辑,楼市政策更是如此。事实上,在“需求侧”刺激方面,决策层强调适度而非过度,为解决主要矛盾(供给侧改革)营造平稳环境。这意味着,“稳”的基础要靠“老办法”,不管是去产能下的就业稳定,或打破刚兑后的金融风险,都要靠需求适度刺激来缓冲。

  考虑地方债务置换,前4个月全口径资金投入继续高增长,基建和房地产投资增速分别达25%和7.2%,但工业和投资等主要指标增速全线回落,显示“三期叠加”下问题和矛盾交织。尽管决策层表示,韧性和回旋余地决定了经济不会失速,但实现6.5%~7%的增长目标难度不小。

  4月相关数据暴露出的最大问题,就是民间投资意愿极低,民间固定资产投资增长5.2%,不及去年同期一半。民间投资占固定资产总投资超过2/3,主要集中在工业和建筑业。统计局数据显示,前4个月,国企投资增长23.7%,为民企投资增速的4.5倍。民间投资占固定资产总投资的62.1%,比去年同期降低3.2个百分点。这意味着,即便利率不断下行并创新低,民间投资意愿仍未好转,说明经济潜在增速还在寻底,也说明去产能任重道远。

  回到楼市,4月数据中,房地产可谓“一枝独秀”。这要归功二线城市普涨,带动三四线城市回升。据CREIS中指监测,20个代表二线城市4月新房成交再创单月新高,同环比分别增长78.8%和3.9%;12个代表三四线城市成交同比上涨67.9%,也创历史新高。但此前火爆的一线楼市迅速降温,4月新房成交面积同环比分别下降8.2%和27.8%。

  同时,开发投资回升扩大至三四线城市。1~4月,三四线城市开发投资同比增长7.8%,比40个重点城市高出1个百分点。70城房价指数显示,三线城市房价连续3个月上涨。由此,楼市回升在向健康的态势发展:一线城市淡出房价涨幅TOP5,整体降温;3~4月火爆的江浙二线楼市也平稳了,二线楼市普涨成为主旋律,库存最大的沈阳,4月成交也增长了37%;疲软的三四线楼市提振明显。

  可以预期,楼市当前这种演进格局,管理层是乐见的。

  首先,2015年以来“供需错配”、“资金虹吸”等问题彻底解决,回升开始向二三四线转移;其次,此前,少数重点城市楼市过度加杠杆、投机炒作的局面开始缓解;最后,中西部、三四线城市库存明显消化,“去库存”成果得到夯实,全国库存第一次连续2个月下降,重点城市楼市库存周期降至6~7个月,“补库存”开启。

  4月金融数据发布后,对业内“宽期货 手续费 降低松势头见顶”、“信贷政策收紧”等论调,央行第一时间回应表示:4月贷款少增,受地方存量债务置换加快影响。另外,一季度贷款往往增加较多,4月是传统贷款小月,基本上只有3月增量的50%~60%。9、10月之后,M2增速将回升。这意味着,货币宽松基调未变,只要货币宽松,而实体经济孱弱、通胀再起,居民加杠杆购房趋势不改。

  而且,在广大二三四线城市,贷款买房仅占40%左右,低成本杠杆支持是合理的。对银行来说,制造业“去产能”、“去杠杆”趋势下,为改善资产质量、满足业绩刚性考核,有必要在消费金融领域“加杠杆”,这是全球趋势。数据显示,今年一季报,部分银行拨备覆盖率已跌破150%的警戒线。房贷仍旧是优质资产,重点城市房贷利率创新低,银行转移杠杆诉求强烈。

  今年前4个月,开发商到位资金增速从一季度的14.7%上升至16.8%,创2014年以来新高;4月,重点上市房企银行贷款、信托贷和公司债同比分别上升144%、46%和368%,保利、中海、华侨城企业债利率在2%~3%之间,低于同期限存款利率;4月,35个重点城市首套房贷平均利率4.52%,较上月下降0.02个百分点,较去年同期下调1.22个百分点,创历史新低。二套房贷利率5.39%,与上月持平,较去年同期降低1.12个百分点。由此,“楼市+信贷”的金融加速器效应未弱化,近期二线城市迎来普涨、重点城市“地王”此起彼伏,就是新一轮金融加速器效应显现的开始。(作者系深圳市房地产研究中心研究员)

关键词阅读:金融加速器 拨备覆盖率 CREIS 金融风险 成交面积